El Covid-19 ha afectado a todos los sectores e industrias del mundo. Desde el primer contagio, el 17 de noviembre de 2019, en Hubei, Covid-19 no ha dejado de expandirse y de afectar la vida pública, social y económica de toda la población mundial. Según la versión digital de la revista española Muy Negocios & Economía, entre las industrias más afectadas por el impacto de Covid-19 (paro global y posteriores restricciones) se encuentran los sectores automovilístico, administrativo, construcción, comercio minorista, hostelería, turismo e inmobiliario. Estos últimos cuatro son los más afectados durante los últimos 12 meses.
A diferencia de la industria tecnológica y digital, que han tenido un crecimiento y una fuerte demanda, los sectores del ocio, el turismo y la moda han tenido que cerrar sus puertas y reducir su capacidad. El sector inmobiliario ha visto caer drásticamente su demanda, hasta un 77%. Pero eso no es todo, algunos contratos que ya estaban arreglados (antes de Covid-19), han sido cancelados.
España es uno de los países con menor demanda inmobiliaria en Europa desde el inicio de Covid-19. Seguido por Italia y Francia, y muy diferente de la situación de otros países europeos como Alemania, que encabeza la lista de países que han aumentado su demanda y sus precios. A mediados de diciembre, El Diario de Ibiza publicó un artículo sobre la caída de hasta el 13% en la venta de viviendas en octubre. Unos meses antes, el blog Ibiza Lawyers publicó un artículo similar sobre el impacto del Covid-19 en la venta de inmuebles. Al parecer, en mayo, el impacto negativo que el Covid-19 tendría en la industria inmobiliaria española ya era evidente.
La razón principal es la alta tasa de desempleo, España es el líder en desempleo en Europa, con una tasa superior al 16%. Casi un 4% más que los datos registrados a finales de 2019, cuando la tasa de desempleo se situaba en el 13%. Otras razones son la reducción temporal total o parcial de la jornada laboral y la reducción del salario. El impacto ha sido diferente en cada comunidad autónoma. Según los datos publicados por el Diario de Ibiza, el mayor deslizamiento se produjo en las Islas Baleares, Cataluña, La Rioja y Madrid. Las Islas Baleares es la zona más afectada.
Como ya se ha dicho, no sólo ha disminuido la demanda sino que los contratos que ya se habían acordado, se han cancelado o se han congelado. Según el artículo publicado por Ibiza Abogados, los contratos sin ningún tipo de anticipo son simplemente cancelados. Sin embargo, la compraventa con contrato de arras (contrato de arras) es un poco más complicado ya que ya hay dinero de por medio. El debate está claro, ¿qué pasa con ese dinero? ¿Se lo queda el contratista (vendedor)? ¿Se lo devuelve al comprador, que debido a las circunstancias actuales no puede continuar con el proceso de compra?
Según el artículo 1.091 del Código Civil, un contrato de depósito ya establecido no puede ser cancelado. Eso significa que todos estos contratos deben ser cumplidos. Sin embargo, hay una salida de emergencia si algunas circunstancias extraordinarias dificultan (o imposibilitan) la adquisición de la casa. El principio rebus sic stantibus que significa “las cosas están así”, da la posibilidad bajo algunas condiciones de modificar o cancelar un acuerdo de depósito. Esto significa que los contratos de arras ya establecidos normalmente no pueden ser cancelados o modificados, ya que las dos partes lo acordaron teniendo en cuenta sus circunstancias. Sin embargo, hay una excepción en caso de que estas circunstancias se modifiquen o dejen de existir.
La Covid-19 en sí misma no es una fuerza mayor para cancelar un contrato, pero los efectos negativos del virus pueden ser una razón para que el comprador elija o se vea obligado a retirarse del contrato. Por ejemplo, y como se ha mencionado anteriormente, la pérdida de empleo, una fuente de ingresos considerablemente menor, y/o la reducción de la parte temporal o del total de horas de trabajo son algunos factores importantes a tener en cuenta.
Para aplicar el rebus sic stantibus en un acuerdo de depósito de garantía, el Tribunal Supremo estableció los siguientes requisitos:
- En cuanto a la situación: esto significa que debe haber un cambio significativo en las circunstancias que llevaron a la firma del contrato. Esa es una alteración que no podía ser tenida en cuenta al firmar el contrato, ya que no era previsible.
- En cuanto al grado de la situación: la situación debe ser de fuerza mayor, es decir, una situación que impida realmente el cumplimiento.
- En cuanto a los efectos causados en el contrato: la desproporción entre las prestaciones, resultado de esta alteración de las circunstancias, debe ser exorbitante para que realmente anulen el contrato aniquilando el equilibrio de las prestaciones.
Como podemos ver, Covid-19 ha alterado contratos, planes y sueños. Es muy recomendable contar con apoyo profesional en caso de una posible cancelación de un contrato y asegurarse de cumplir con los requisitos mencionados anteriormente.
