EL CONTRATO DE RESERVA Y COMPRAVENTA DE UNA PROPIEDAD.
¿Por que es importante el contrato de reserva y el pago de depósito en la compraventa de una propiedad.?
A continuación, te explicamos lo que necesitas saber.
CONTRATO DE ARRAS
El negocio jurídico de la compraventa conlleva numerosos trámites que muchos potenciales compradores desconocen. Entre ellos, la posibilidad de optar por la firma de un contrato de compraventa o promesa de compra conocido como “contrato de arras” o bien comenzar con un contrato de reserva previo a la compraventa. Aunque ambos sirven para garantizar la compraventa, no siguen el mismo desarrollo ni tienen el mismo contenido.
A pesar de que este tipo de contrato era más habitual en las inversiones inmobiliarias sobre plano, es decir, la compraventa de inmuebles de nueva construcción, se ha generalizado también en el caso de viviendas ya construidas. En el primer caso, el promotor (futuro vendedor) se obliga ante el futuro comprador a reservarle un inmueble que está por construir, claramente identificado sobre plano, y a vendérselo, y el último se obliga a comprarlo. En la compra de viviendas ya construidas, podemos recibir esta reserva tanto por parte de la Agencia Inmobiliaria del vendedor como de los Abogados que representen a una u otra parte.
Uso del Contrato de Arras en el Mercado Inmobiliario Español
En el mercado inmobiliario español, el uso de este tipo de contrato varía según la zona. En las Islas Baleares, por ejemplo, la práctica más habitual es la firma del contrato de compraventa que incluye una cláusula de arras penitenciales, conocido como “contrato de arras”. No obstante, en la práctica esto se suele extender en el tiempo semanas, incluso meses, debido a la peculiaridad de las propiedades en las islas.
Para la parte compradora, es fundamental conocer todos los aspectos legales y urbanísticos de la propiedad. Para ello, se debe proporcionar un Informe de Diligencia Debida, que debe resultar positivo o favorable antes de la firma del citado contrato de compraventa.
Beneficios del Contrato de Reserva
¿Qué sucede si aparece otro potencial comprador interesado en la misma propiedad durante este tiempo? ¿Y si el propio vendedor decide no vender el inmueble por alguna razón durante ese periodo?
Es por eso que, una vez negociado el precio entre las partes, la firma de un contrato de reserva como compromiso de ambos, con o sin pago de un depósito o señal, formaliza la intención de comprar por un lado y vender por otro. Mientras se realizan los estudios legales y urbanísticos de la propiedad y se negocian los términos del propio contrato de compraventa.
EL PUNTO DE PARTIDA: LA FIRMA DEL CONTRATO DE RESERVA Y EL PAGO DE UN DEPÓSITO O SEÑAL
Una vez que el comprador ha decidido la propiedad que le gustaría adquirir, mediante la firma del contrato de reserva compromete al vendedor a retirar la vivienda del mercado durante un tiempo determinado. Esto le dará tranquilidad al comprador mientras sus Abogados realizan las búsquedas legales y estudio legal y urbanístico de la propiedad. Y, por otro lado, el vendedor obtiene un compromiso de compra por el precio negociado.
Ventajas de la Firma del Contrato de Reserva
- Seguridad: Ambas partes se comprometen a continuar con la compraventa en las condiciones negociadas.
- Simplicidad: Es esencial que el contrato sea simple y no muy extenso.
- Compromiso: Confirmar el compromiso cerrado por ambas partes, incluyendo el precio, el plazo para firmar escritura de compraventa, el importe de la señal y el proceso de pago a cumplir.
Consideraciones Importantes del Contrato de Reserva
Aunque la seguridad es una ventaja, si no queda sujeta a ningún tipo de condicionante, supone una atadura. Lo recomendable es incluir una serie de condicionantes para la tranquilidad de las partes.
Habitualmente, el contrato de reserva formaliza el compromiso de las partes para seguir adelante con el proceso de compraventa del inmueble siempre que se cumplan unos requisitos o condiciones especiales. De no producirse los mismos, si se ha pactado el pago de un depósito o señal, se devuelve íntegramente esta cantidad al comprador, sin las partes tener nada futuro que reclamarse. Además, dicho depósito o señal se considera parte del precio de compra si finalmente las partes formalizan las Escritura Pública de compraventa.
Condiciones Especiales del Contrato de Reserva
Las condiciones especiales básicas y más habituales son:
- Informe legal favorable: Elaborado por los Abogados del comprador.
- Visita de la propiedad: Especialmente para compradores extranjeros.
- Aprobación del préstamo hipotecario: Fundamental para compradores que necesitan financiación externa.
No obstante, existe libertad de pacto y puede ocurrir que la parte vendedora no acepte algunas condiciones. Si el comprador decide no seguir adelante por alguna causa, podría perder todo o parte de la señal o depósito entregado a cuenta del precio.
Conclusión: La Principal Ventaja del Contrato de Reserva
El contrato de reserva supone un punto de partida que pone sobre papel las condiciones iniciales negociadas por las partes. Da paso a la segunda fase: la elaboración del Informe legal de la propiedad y la redacción del contrato de compraventa. El comprador tiene la certeza de obtener ese inmueble por el valor y en el plazo establecidos en el documento, una vez cumplidas las condiciones especiales. El vendedor tiene la seguridad de percibir el monto de dinero en la fecha pactada, útil también para la compra de otra vivienda tras dicha venta.
Concluyendo, la principal ventaja del contrato de reserva para el comprador es la tranquilidad de tener reservada una propiedad fuera del mercado durante un cierto tiempo acordado. Mientras se estudia la situación legal de la propiedad o la posible financiación, el vendedor también consigue tiempo para realizar las gestiones necesarias.
Puedes encontrar una gran variedad de propiedades para comprar en nuestra web Comprar – Estela Exclusive Homes.
Recursos Adicionales
Para obtener más información sobre los contratos de reserva y compraventa, puedes consultar los siguientes recursos:
