Iniciar el proceso de compraventa de una propiedad o terreno en Ibiza, es una inversión importante y emocionante para el comprador, por el ya mencionado atractivo que despierta esta isla soñada. Sin embargo, tanto el comprador como el vendedor necesitan estar completamente informados y equipados con el conocimiento correcto de las fases y los impuestos y costes que conlleva el proceso de compraventa para cada parte implicada. Y todo ello, es posible mediante un asesoramiento legal previo o fase previa del propio proceso de compraventa.
Desde Manzanares Lawyers, trabajamos en la conocida como Pre-Due Diligence de la propiedad y en el Informe Fiscal, en esta fase inicial en el proceso de compraventa. Se trata de un análisis previo esencial: tanto de la situación legal y urbanística en la que se encuentra la propiedad, como de la situación económica del comprador, para analizar así qué vehículo se adapta mejor a su situación financiera (analizando la correspondiente implicación fiscal que cada una de las opciones conlleva).
A continuación, puede encontrar una breve introducción a estos informes:
INFORME FISCAL:
Este informe está orientado al comprador, con la finalidad de que pueda decidir qué estructura se adapta mejor a su situación financiera y fiscal antes de realizar la inversión.
No obstante, por otro lado, también consideramos que es importante proporcionar un asesoramiento fiscal al vendedor, ya que le ofrece un resumen detallado de los gastos e impuestos adheridos a la venta, lo cual le proporcionará una idea más ajustada del beneficio neto que podría conseguir con la operación.
Una vez recibida la información económica necesaria del comprador, un equipo especializado en Derecho Fiscal realiza un informe con el propósito de proporcionar información acerca de las diferentes formas de enfocar una operación de compra inmobiliaria en las Islas Baleares. El objetivo principal de este documento es analizar las diferentes opciones disponibles para el inversor y, de la misma forma, determinar cuál es la más eficiente, desde un punto de vista fiscal. Se deben analizar así, las distintas opciones en función de las responsabilidades fiscales, de manera que el cliente inversor pueda elegir la que más se adecúa a sus circunstancias personales.
Dicho informe, debe estructurarse en diferentes secciones, dependiendo de la situación económica del comprador y de la operación en concreto que el mismo quiera realizar. Tales secciones podrían ser: El análisis de la situación de partida- información fiscal del comprador y de la operación inmobiliaria. La adquisición de un inmueble en España. Diferencias entre operaciones sujetas a IVA o a ITP. La persona física. El empresario o profesional. Sociedades limitadas. La constitución de sociedades en España, y se finalizaría con un análisis de la situación particular del cliente inversor.
De esta forma, el comprador recibe un escenario previo a partir del cual puede decidir la forma de realizar la inversión, lo cual, si no se le proporciona o no de una forma completa, podría dar lugar a una implicación fiscal menos beneficiosa para el mismo o, incluso, perjudicial.
PRE-DUE DILIGENCE DE LA PROPIEDAD:
La situación urbanística de la isla de Ibiza es peculiar y esto ha dado lugar a que existan construcciones con alguna singularidad, lo cual hace que sea esencial un estudio urbanístico y legal previo por parte del Abogado.
A diferencia de la propia Due Diligence, la cual explicaremos de forma más detallada en artículos futuros, este informe urbanístico previo se realiza antes de la firma del contrato de reserva o contrato de arras. En concreto, en Manzanares Lawyers comenzamos a trabajarla bien cuando la propiedad se ha puesto en venta (puede ser solicitada por el vendedor o a Estela Exclusive Homes, o bien en la propia fase de negociación de las condiciones entre comprador y vendedor.
Esta Pre-Due Diligence contiene un análisis, en especial y aunque depende de cada propiedad, sobre la situación registral, catastral y urbanística. De ese modo, el comprador obtiene un informe previo que le proporciona un esquema completo de la propiedad que desea adquirir, incluyendo un estudio sobre la adaptación de la construcción a la normativa urbanística actual. Tras dicho análisis legal y urbanístico en detalle, es importante una conclusión que permita conocer si dicha propiedad cumple en todo o parte la normativa y si es posible o necesario, dependiendo del caso, realizar alguna adaptación o modificación de la construcción existente.
Todo esto dependerá como decimos al principio, de la propiedad en cuestión objeto de análisis y también de las intenciones o deseos del futuro comprador.
Es importante destacar que este informe debe ser realizado por un equipo de Abogados y Técnicos especializados en derecho urbanístico. Y, desde otro prisma, es importante también que el propio vendedor propietario y la Agencia Inmobiliaria tengan acceso a este tipo de informes previos, lo cual les proporciona una excelente carta de presentación de la propiedad en cuestión.
Como hemos visto y desgranado con la explicación de ambos informes, la Pre-Due Diligence de la propiedad y el Informe Fiscal, forman parte de la fase previa o antesala del proceso de compraventa y son fundamentales para ambas partes, comprador y vendedor. Se trata de un comienzo de las negociaciones de un modo transparente, documentado y con un asesoramiento urbanístico y fiscal que dará tranquilidad en cualquier operación inmobiliaria a las partes implicadas.
